[법과 규제] 미국 부동산 상속세와 증여세, 한국인 투자자가 알아야 할 것

1. 미국 부동산 상속세 개요 및 한국인 투자자의 부담

미국에서 부동산을 소유한 경우, 사망 시 상속인에게 재산이 이전될 때 미국 연방 상속세(Estate Tax) 가 부과될 수 있습니다. 미국 시민권자와 영주권자는 전 세계 자산에 대해 과세 대상이 되지만, 한국인을 포함한 비거주 외국인은 미국 내 자산에 대해서만 상속세가 부과됩니다.

 

미국 상속세율은 10%에서 40%까지로 상당히 높으며, 비거주 외국인의 경우 면세 한도가 단 6만 달러(약 8천만 원)로 매우 낮습니다. 이 금액을 초과하는 부동산 가치는 최고 40%까지 과세될 수 있어 한국인 투자자들에게 큰 부담이 될 수 있습니다.

 

이에 따라 한국인 투자자가 미국 부동산을 소유하고 있다면, 상속세 절감 방안을 미리 마련해야 합니다. 이를 위해 LLC 설립, 생명보험 활용, 신탁(Trust) 설정 등의 전략이 고려될 수 있습니다. 또한, 사전 증여를 통해 상속세 부담을 낮출 수도 있으며, 미국 내 상속세 공제 항목을 최대한 활용하는 방법도 있습니다. 추가적으로, 미국 내에서 배우자 간 증여는 면세 혜택이 있을 수 있지만, 비거주 외국인의 경우 이러한 혜택을 제한적으로 받을 수 있기 때문에 전문가의 상담이 필수적입니다.

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2. 미국 증여세 개요 및 적용 범위

미국은 상속세뿐만 아니라 생전에 재산을 이전하는 경우에도 증여세(Gift Tax) 를 부과합니다. 미국 내 부동산을 증여할 때, 증여자가 미국 시민권자나 영주권자가 아니라면 비거주 외국인으로 간주되며, 이 경우 증여세 면제 한도가 낮게 적용됩니다.

 

미국의 연간 증여세 면제 한도는 2024년 기준 18,000달러이며, 이를 초과하는 증여에 대해 18%~40%의 증여세가 부과될 수 있습니다. 비거주 외국인이 미국 내 부동산을 자녀에게 증여할 경우, 증여세 부담이 클 수 있기 때문에 신중한 계획이 필요합니다.

 

증여세를 줄이기 위한 방법으로는 부동산을 LLC를 통해 보유한 후 지분을 증여하는 방식이 있으며, 신탁을 활용하여 세금 부담을 분산하는 방법도 고려할 수 있습니다. 다만, 이러한 방법이 각국의 세법과 상충하지 않는지 사전에 전문가와 상담하는 것이 중요합니다. 또한, 분할 증여를 통해 연간 면제 한도를 적극 활용하는 것도 절세 전략 중 하나가 될 수 있습니다. 특히, 자녀가 미국 시민권자이거나 영주권자인 경우, 미국 세법을 더욱 신중히 검토해야 합니다.

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3. 상속세 및 증여세 절세 전략: LLC와 신탁의 활용

미국 부동산 상속세 및 증여세를 절감하기 위해 가장 많이 활용되는 방법 중 하나는 LLC(유한책임회사)를 통한 투자입니다. LLC를 설립하면 부동산을 직접 소유하는 것이 아니라 법인이 부동산을 보유하고, 투자자는 LLC의 지분을 보유하는 방식이 됩니다.

이 방식의 장점은 다음과 같습니다:

• 법적 보호: 부동산을 직접 소유하는 것이 아니라 LLC가 보유하기 때문에, 개인의 법적 리스크를 줄일 수 있습니다.
• 증여세 절감: 부동산을 직접 증여하는 것이 아니라 LLC의 지분을 나누어 증여하는 방식으로 진행하면, 면세 한도를 효과적으로 활용할 수 있습니다.
• 상속 절차 간소화: LLC를 통해 상속하면 프로베이트(Probate) 절차를 피할 수 있어, 상속 절차가 간편해지고 비용이 절감됩니다.

또한, 신탁(Trust) 설립도 효과적인 절세 전략이 될 수 있습니다. 신탁을 활용하면 부동산을 특정한 방식으로 배분할 수 있으며, 장기적으로 세금 부담을 최소화할 수 있습니다. 특히, 리빙 트러스트(Living Trust) 를 활용하면 프로베이트를 피할 수 있으며, 양도소득세 부담을 줄일 수 있는 이점도 있습니다. 나아가, 불가역적 신탁(Irrevocable Trust) 을 설정하면 부동산이 신탁의 소유로 간주되어, 증여세와 상속세를 대폭 줄일 수 있습니다.

 

일부 투자자들은 GRAT(Grantor Retained Annuity Trust)나 QDOT(Qualified Domestic Trust) 과 같은 추가적인 신탁 옵션을 활용하여 절세 효과를 극대화하기도 합니다. 이러한 전략은 미국과 한국의 세법을 모두 고려해야 하므로, 반드시 전문가와 함께 검토하는 것이 좋습니다.

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4. 미국-한국 간 상속 및 증여세 조약의 영향

미국과 한국은 상속세 및 증여세 이중과세 방지 조약을 체결하지 않았습니다. 따라서 한국 거주자가 미국 부동산을 상속하거나 증여할 경우, 미국에서 먼저 세금을 납부한 후 한국에서도 추가 세금을 납부해야 할 가능성이 있습니다.

 

한국에서는 해외 부동산을 상속받거나 증여받은 경우, 이를 신고해야 하며, 해외 자산에 대한 상속세 및 증여세 신고 의무가 부과될 수 있습니다. 다만, 한국에서 납부한 세금은 일부 미국 세금과 상쇄될 수 있는 경우가 있으므로, 반드시 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다. 또한, 한국의 해외 금융 계좌 신고(FBAR)와 해외 금융 자산 신고(FATCA) 규정도 확인하여 적법하게 세금을 신고하는 것이 필요합니다.

 

미국 내 일부 주에서는 추가적인 주(州) 단위의 상속세 및 증여세가 부과될 수도 있습니다. 예를 들어, 뉴욕, 워싱턴 D.C., 메릴랜드 등의 일부 주에서는 별도의 상속세 또는 증여세를 부과하므로, 부동산 투자 시 해당 주의 세법을 함께 고려하는 것이 중요합니다.

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5. 결론: 사전 계획을 통한 효과적인 세금 절감

미국 부동산을 보유한 한국인 투자자는 상속세와 증여세 부담을 줄이기 위한 전략적인 계획이 필요합니다.

이를 위해 LLC를 통한 부동산 소유, 신탁을 활용한 자산 관리, 생명보험을 통한 세금 대비 등의 방법을 활용할 수 있습니다. 또한, 미국과 한국의 세법이 다르기 때문에, 두 나라의 세법을 종합적으로 검토하여 최적의 절세 전략을 수립하는 것이 중요합니다. 이에 따라, 미국 내에서의 세금 신고뿐만 아니라 한국에서도 해외 자산 신고 및 세금 납부를 철저히 관리해야 합니다.

 

미국 부동산 투자 및 상속을 계획하는 경우, 반드시 미국 및 한국의 세무 전문가와 상담하여 법적 리스크를 최소화하고, 효과적인 절세 전략을 마련하는 것이 바람직합니다. 조세 조약이 없는 상황에서 한국과 미국의 세금 부담을 모두 고려해야 하므로, 조기에 대비하는 것이 가장 좋은 방법입니다. 또한, 세법은 변경될 가능성이 있으므로 정기적으로 최신 정보를 확인하고, 필요 시 추가적인 절세 전략을 도입하는 것이 중요합니다.