[세금] 한국인이 미국에서 집을 팔 때 세금 폭탄을 피하는 법

1. 미국 부동산 매각 시 발생하는 주요 세금

미국에서 부동산을 매각할 때 가장 주의해야 할 요소는 양도소득세(Capital Gains Tax)와 외국인 투자자에게 적용되는 FIRPTA(Foreign Investment in Real Property Tax Act) 원천징수 규정입니다.

 

양도소득세는 부동산 매각 차익에 대해 부과되는 세금으로, 보유 기간에 따라 세율이 달라집니다. 1년 미만 보유한 경우 단기 자본이득세(Short-Term Capital Gains Tax)가 적용되며, 이는 일반 소득세율(10~37%)과 동일합니다.

 

반면, 1년 이상 보유한 경우 장기 자본이득세(Long-Term Capital Gains Tax)가 적용되며, 세율이 0%, 15%, 20%로 상대적으로 낮습니다.

 

FIRPTA는 미국 부동산을 매각하는 외국인 투자자에게 적용되는 세금 원천징수 규정으로, 매각 금액의 최대 15%를 원천징수합니다. 이는 미국 정부가 외국인 투자자가 세금을 미납하는 것을 방지하기 위해 설정한 제도입니다. 즉, 한국인이 미국에서 부동산을 매각할 경우 양도소득세와 FIRPTA를 모두 고려해야 하며, 적절한 전략을 세우지 않으면 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

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2. FIRPTA 원천징수 줄이는 방법

FIRPTA로 인해 최대 15%의 원천징수가 발생할 수 있지만, 이를 줄이거나 면제받을 방법이 있습니다.

1. 원천징수 감면 신청(Form 8288-B 제출)
   부동산 매각 시 매각 차익이 없거나 예상 세금이 15%보다 적다면, FIRPTA 감면을 신청할 수 있습니다. 매각 완료 전 IRS(미국 국세청)에 Form 8288-B를 제출하면, 원천징수를 낮추거나 면제받을 수 있습니다.
2. 세금 신고 후 환급 신청
   FIRPTA 원천징수를 당했더라도, 매각 후 정식으로 세금 신고를 하면 납부한 세금이 실제 세금보다 많을 경우 일부 환급받을 수 있습니다. 예를 들어, 실제로 납부해야 할 양도소득세가 10%인데, FIRPTA로 15%가 원천징수되었다면 5%는 환급받을 수 있습니다.
3. 부동산 가격 30만 달러 이하 & 매수인이 거주용으로 사용
   매각하는 부동산 가격이 30만 달러 이하이며, 매수인이 해당 주택을 50% 이상 거주용으로 사용할 경우 FIRPTA 원천징수가 면제될 수도 있습니다. 하지만, 이는 모든 경우에 적용되지 않으므로 반드시 사전에 확인해야 합니다.

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3. 양도소득세 절감 전략: 장기 보유 및 1031 익스체인지 활용

양도소득세 부담을 줄이는 가장 효과적인 방법 중 하나는 부동산을 1년 이상 보유하는 것입니다.

 

1년 미만 보유 시 일반 소득세율(최대 37%)이 적용되지만, 1년 이상 보유하면 최대 20%로 줄어들기 때문에 세금 부담이 크게 감소합니다. 따라서, 단기 매매보다는 장기 보유 후 매각하는 것이 세금 절감에 유리합니다.

 

또한, 1031 익스체인지(1031 Exchange) 제도를 활용하면 양도소득세를 이연(납부 연기)할 수 있습니다.
1031 익스체인지는 기존 부동산을 매각한 후 일정 기간 내에 유사한 부동산을 재구입하면, 매각 차익에 대한 양도소득세 납부를 미룰 수 있는 제도입니다.

 

예를 들어, 50만 달러에 구입한 부동산을 70만 달러에 매각하면 20만 달러의 양도소득이 발생합니다. 하지만, 이 금액을 새로운 부동산 구매에 재투자하면 즉시 세금을 납부하지 않아도 됩니다. 다만, 1031 익스체인지는 주거용 부동산이 아닌 투자용 부동산에만 적용되므로 사전에 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

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4. 미국과 한국의 양도소득세 중복 과세 방지 

미국에서 부동산을 매각하고 세금을 납부한 후, 한국에서도 세금을 납부해야 하는지 궁금할 수 있습니다. 다행히 한미 조세조약(Korea-U.S. Tax Treaty)에 따라 이중과세를 방지할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.

 

한국인은 원칙적으로 미국에서 발생한 소득에 대해 미국에서 먼저 세금을 납부해야 합니다. 이후, 한국 국세청에 신고할 때 외국납부세액공제(Foreign Tax Credit)를 신청하면, 미국에서 이미 납부한 세금을 공제받을 수 있습니다.

 

예를 들어, 미국에서 10만 달러의 양도 차익이 발생했고, 미국에서 15% 세율로 1만 5천 달러를 납부했다면, 한국에서 납부해야 할 세금에서 해당 금액을 차감받을 수 있습니다. 다만, 한국과 미국의 세율 차이로 인해 추가 세금이 발생할 수도 있으므로, 한국 세법을 확인하고 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

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5. 결론: 사전 전략을 세우면 세금 부담을 줄일 수 있습니다

한국인이 미국에서 부동산을 매각할 때는 FIRPTA 원천징수, 양도소득세, 한미 조세조약을 모두 고려해야 합니다.

✅ FIRPTA 원천징수를 줄이기 위해 Form 8288-B를 제출하거나 세금 신고 후 환급 신청을 해야 합니다.
✅ 부동산을 1년 이상 보유하면 장기 자본이득세율이 적용되어 세금 부담이 낮아집니다.
✅ 1031 익스체인지 제도를 활용하면 세금 납부를 이연할 수 있습니다.
✅ 한미 조세조약을 활용하여 한국과 미국 간 중복 과세를 방지할 수 있습니다.

 

미국 부동산 매각 시 사전에 철저한 계획을 세우면 불필요한 세금 부담을 줄일 수 있으며, 투자 수익을 극대화할 수 있습니다. 전문가와의 상담을 통해 최적의 전략을 마련하는 것이 중요합니다.