[최근 기사] 미국 집값은 언제 하락할 것인가?(2024.10월)

주택 가격은 언제 하락할까요?

주택 가격은 사상 최고치를 꾸준히 경신하고 있습니다. 주택 가격과 주택 가격을 창출한 시장에 대해 알아야 할 사항은 다음과 같습니다.

거의 모든 주택 소유자에게 주택 가격 하락에 대한 이야기는 공황을 촉발할 수 있습니다. 대부분의 사람들에게 집은 가장 큰 투자처이며, 그 투자에 잠재적인 위협이 될 수 있는 자연스러운 불안감이 따릅니다.

전국적으로 주택 시장 활동은 2022년 주택 가격의 정점에서 매우 작은 상승폭을 보였습니다. 레드핀에 따르면 2024년 8월 미국 주택 중간 가격은 432,961달러로 2022년 5월의 이전 정점인 432,823달러에서 0.03% 상승에 그쳤습니다. 전년 대비 데이터에 따르면 2023년 8월의 420,846달러에 비해 가격이 3.0% 소폭 상승한 것으로 나타났습니다.

월별로 몇 차례 변동이 있었지만, 주택 가격은 큰 폭으로 하락하지 않고 있습니다. 금리 인하로 인해 더 많은 구매자가 시장에 진입하고 있으며, 금리하락이 구매자들에게 더 많은 선택의 여지를 주고 있는 만큼, 이러한 상황이 곧 바뀔 것으로 예상할 이유는 거의 없습니다.

"올가을 모기지 금리가 낮아지면 더 많은 구매자와 더 많은 판매자가 시장에 나올 것입니다."라고 여러 상장 서비스인 Bright MLS의 수석 이코노미스트인 리사 스터테반트는 말합니다. "현재 구매자에게 가장 큰 도전 과제는 구매력입니다. 금리 하락이 도움이 되겠지만 많은 구매자가 구매력의 한계에 봉착하있습니다. 구매자는 시장에서 조금 더 많은 레버리지를 가지고 판매자는 양보해야 할 것으로 예상합니다. 하지만 수요와 공급이 모두 증가함에 따라 주택 가격은 연말까지, 2025년까지 꽤 안정적일 것으로 예상합니다."

데이터를 더 잘 이해할 수 있도록 여러분이 들을 수 있는 다양한 종류의 가격 하락, 하락, 감속, 그리고 이것이 현재와 미래의 주택 가격에 어떤 영향을 미치는지 분석해 보겠습니다.

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가격 하락이란 무엇을 의미합니까?

주택 가격이 하락한다는 소식을 들으면 몇 가지 의미 중 하나를 가질 수 있습니다. 어떤 유형의 가격 하락이 될 수 있는지 명확히 설명하세요:

- 리스팅 가격 하락 또는 가격 인하 : 주택이 시장에 나와 큰 관심을 받지 못하고 있다면 리스팅 에이전트와 판매자는 주택의 호가를 낮추는 것에 대해 대화를 나눌 가능성이 높습니다. 더 큰 규모로 더 많은 리스팅 가격 하락을 볼 수 있다는 것은 타이트한 셀러의 시장이 완화되고 잠재적으로 구매자에게 유리해지기 시작했다는 신호입니다. 레드핀 데이터에 따르면 2024년 8월에는 19.9%의 주택이 리스팅 가격 인하를 경험했으며, 이는 2023년 8월의 17.3%에서 전년 동기 대비 증가한 수치이지만, 2022년 10월의 최고치인 21.7%를 밑돌았습니다. 리스팅 가격 하락은 종종 매물이 시장에 나온 후 머문 평균 일수와 상관성이 있습니다. 2024년 8월에는 전국적으로 평균 37일의 주택이 시장에 출시되었으며, 이는 2023년 8월의 31일보다 증가한 수치입니다.

 

- 판매 가격 인상 속도의 둔화 : 일부 시장에서는 주택 판매 가격이 1년 전보다 여전히 높지만 이전보다 훨씬 느린 속도로 상승하고 있습니다. 레드핀 데이터에 따르면 주택의 중간 판매 가격은 2024년 6월에 다시 한 번 442,386달러로 정점을 찍었습니다. 이는 2021년 5월의 377,224달러에서 14.7% 상승한 마지막 정점인 432,823달러와 달리 전년 동월 대비 4.0% 소폭 상승한 수치입니다. 그러나 2022년 5월부터 2023년 8월까지 가격은 거의 보합세를 보였으며, 3.2% 하락한 420,846달러를 기록했습니다.

- 전월 대비 주택 가격 하락: 예를 들어 8월의 주택 판매 가격 중앙값이 7월보다 낮다면 이는 월별 가격 하락으로 간주됩니다. 그러나 주택 시장의 계절적 특성이 대부분이기 때문에 더 큰 맥락에서 다루지 않는 한 월별 수치는 변동성이 너무 커서 변화하는 추세를 나타낼 수 없는 것으로 간주되는 경우가 많습니다.

- 전년 대비 주택 가격 하락: 2024년 8월의 중간 주택 판매 가격이 2023년 8월보다 낮다면, 중간 가격은 전년 대비 하락한 것으로 나타났습니다.

- 주택 가치 하락: 주택 가치 하락은 감정된 시장 가치가 구매자가 지불한 가격보다 낮을 때 발생합니다.

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집값이 하락하고 있습니까?

전국적으로 주택 판매 가격은 2023년 7월 이후 전년 대비 지속적으로 상승했습니다. 레드핀 데이터에 따르면 2024년 8월 중간 판매 가격은 432,961달러로 2023년 같은 기간에 비해 전년 대비 3.0% 상승했습니다.

2024년 8월에 19.9%의 주택 가격이 하락했지만, 2023년 2월 이후에도 매물 가격은 99.2%를 유지하고 98% 이상을 유지하고 있는데, 이는 주택 공급 경색이 지속되고 있기 때문일 수 있습니다. 기본적으로 이는 구매자가 구매자 시장에서 흔히 발생하는 훨씬 낮은 제안을 받기보다는 판매자에게 집을 원하는 대로 거의 정확히 제공하고 있음을 의미합니다.

AI 기반 국가 부동산 중개업체인 하우스캐너리의 공동 설립자이자 리서치 책임자인 크리스 스트라우드는 "우리는 주택이 상장 가격에 비해 상대적으로 가깝게 상장되고 판매되는 것을 보고 있습니다."라고 말합니다. "판매자들이 낮은 금리를 포기하는 동시에 주택을 할인된 가격에 판매하는 것을 꺼려하기 때문에 인하 폭이 크게 줄어들고 있습니다."

최근 5년 트렌드를 분석해보면, 주택 가격은 2019년 8월 중간 판매 가격인 297,369달러에서 2024년 432,961달러로 45.6% 상승했습니다. 하지만 전문가들은 이러한 성장세가 계속되지 않을 것으로 예상합니다.

스트라우드는 "주택가격은 전년 대비 5% 상승하며 사상 최고치에 근접했고 모기지 금리는 2023년 10월에 도달한 다단계 고점 대비 170 베이시스 포인트 하락했습니다."라고 말합니다. "전국적으로 재고는 전년 대비 27% 증가하여 현재 코로나19 이후 최고 수준에 도달했지만, 재고는 여전히 코로나19 이전 수준 이하에 머물러 있습니다. 금리 하락, 재고 증가, 가격 상승 둔화는 모두 최근 몇 년간 경험한 판매자 시장의 변화인 보다 중립적인 시장 환경을 의미합니다. 이러한 추세는 2025년까지 계속될 것으로 예상합니다."

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주택 가격은 어디에서 하락하고 있습니까?

2023년 8월까지 중위 주택 구매자가 가격 압박에서 어느 정도 벗어날 것처럼 보였지만, 그렇지 않았습니다. 1년 후, 전국적으로 중위 판매 가격이 다시 한 번 3.0% 상승했습니다. 따라서 가격이 지속적으로 하락하지 않았을 뿐만 아니라 많은 사람들이 다시 상승하기 시작했습니다.

레드핀에 따르면 해외 이주 추정치가 가장 높은 도시인 로스앤젤레스, 뉴욕시, 샌프란시스코, 시애틀, 워싱턴 DC조차도 일관된 가격 하락을 경험하지 못했습니다.

- 올해 해외 이주 1위를 차지한 로스앤젤레스는 2024년 8월에 전년 대비 3.7%의 주택 판매 감소에 그쳐 같은 기간 동안 가격이 2.3% 더 올랐습니다.

 

- 뉴욕의 2024년 8월 주택 판매 건수는 전년 동기 대비 14.1% 감소하여 크게 감소했습니다. 그럼에도 불구하고 모든 주택 유형의 중간 판매 가격은 같은 기간 0.36% 하락하는 데 그쳤습니다.

- 샌프란시스코의 이동 추세는 변화를 이끌고 있습니. 2024년 8월에는 주택 판매 건수가 전년 대비 9.1% 증가했고, 중간 판매 가격은 전년 대비 7.6% 하락하여 시장이 다소 포화 상태에 이르렀을 수 있습니다.

- 시애틀의 매물 수는 2024년 8월 전년 대비 9.4% 하락하여 판매 가격이 상승하였습니다. 같은 기간 중간 판매 가격은 4.3% 상승했습니다.

- 2023년 8월 이후 판매된 주택이 19.9%로 크게 감소했음에도 불구하고, 워싱턴 DC의 가격은 전년 대비 0.8% 소폭 상승하여 의미가 없을 정도입니다.

 

최근 RE/MAX의 데이터도 비슷한 결과를 보고했으며, 가장 하락하는 시장에서는 거의 변화가 감지되지 않았다고 RE/MAX의 에이미 레싱어 사장은 말합니다. "8월 RE/MAX 전국 주택 보고서에 따르면 50개 이상의 시장에서 수집한 데이터 중 전년 대비 중간 판매 가격이 가장 많이 하락한 시장은 플로리다주 탬파로 -1.3%, 텍사스주 댈러스로 -1.3%, 텍사스주 샌안토니오로 -1.6%, 몬태나주 보즈먼으로 -2.1%였습니다."

레싱어는 전반적으로 큰 폭의 가격 하락은 없었으며, 많은 시장에서 주택 가격은 여전히 상승하고 있다고 말합니다.

"중간 판매 가격은 2개월 연속 하락한 44만 달러로 7월보다 1.1% 낮았지만, 2023년 8월에 기록한 42만 5,000달러의 중간 판매 가격보다는 3.5% 높은 수준을 유지했습니다."라고 그녀는 말합니다. "전반적으로 중간 판매 가격은 2023년 6월 이후 14개월 연속 전년 대비 높은 수준을 유지하고 있습니다."

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향 주택 가격은 어떻게 될까요?
많은 요인이 작용하고 있기 때문에 부동산 시장에서 다음에 어떤 일이 일어날지 보장할 수 없습니다. 우리가 알고 있는 것과는 달리 시장을 창출한 요소가 많기 때문에 미래 가격을 모델링하기가 어렵습니다.

 

"신규 주택공급 물량이 작년에 비해 크게 증가하면서 꾸준히 증가하고 있습니다."라고 Lessinger는 말합니다. "이러한 성장은 잠재적으로 낮은 모기지 금리와 함께 구매자의 구매력을 향상시키고 더 많은 옵션을 제공할 수 있습니다. 이러한 모멘텀을 유지하고 경제성 문제를 완화하기 위해서는 재고가 계속 확장되어 구매자가 자신의 필요와 예산에 맞는 주택을 찾을 수 있는 더 많은 기회를 확보하는 것이 중요할 것입니다."

많은 주택 소유자들이 다음 주택을 구입할 때 더 높은 모기지 이자율을 피하기 위해 현재로서는 팔지 않기로 결정했다는 사실은 주택 가치의 변화를 상대적으로 더디게 유지하고 있는 몇 안 되는 요인 중 하나입니다.

스터테반트는 "많은 기존 주택 소유자들이 매우 낮은 모기지 금리를 유지하고 있으며 판매에 대한 인센티브를 받지 못하고 있습니다."라고 말합니다. "하지만 삶이나 경력 변화로 인해 판매하고 이사해야 하는 사람들도 있습니다. 올가을에는 사람들이 더 높은 모기지 금리를 감수해야 하는 쓴 약을 삼키면서 상장 활동이 다소 증가할 것으로 보입니다."

 

https://realestate.usnews.com/real-estate/articles/when-will-housing-prices-drop