[전망] 2025년 미국 부동산 시장 전망(JP Morgan)

<요약>

- JP 모건 리서치는 2025년에 주택 가격이 전반적으로 3% 상승할 것으로 예상하고 있습니다.
- 더 높은 금리가 장기간 지속되는 환경은 계속될 것이며, 주택담보대출 금리는 연말까지 6.7%로 소폭 완화될 것으로 예상됩니다.
- 트럼프 대통령의 정책은 주택 시장, 특히 경제성 문제에 복잡한 영향을 미칠 수 있습니다.

 

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2025년 주택 가격 전망

미국 주택 시장은 2025년까지 대부분 얼어붙은 상태를 유지할 것으로 예상됩니다. 여전히 일부 성장이 예상되지만 3% 이하의 매우 느린 속도입니다. 기존 주택 판매(EHS)를 통해 이해되는 수요는 여전히 예외적으로 낮습니다. 그리고 주택 공급량이 다시 증가하고 있지만 여전히 역사적 평균을 밑돌고 있습니다.

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전국적으로 주택 시장 공급이 여전히 타이트합니다

"기존 매물 주택은 여러 주요 대도시 통계 지역(MSA)에서 더 정상화된 수준으로 돌아갔고, 신규 주택은 상당히 풍부해졌습니다."라고 J.P. 모건의 미국 주택 및 건축 제품 연구 책임자인 마이클 리하우트는 말합니다. "신규 매물 주택은 2007년 이후 가장 높은 수준인 48만 1천 가구, 투기성 매물은 2008년 이후 가장 높은 38만 5천 가구입니다. 이러한 지표는 장기 평균보다 각각 약 50%/40% 높습니다. 2025년 주택 시장에 대한 공급이 줄어들 것입니다." 전국적으로 단독주택 기존 매물 주택은 전년 대비 약 20% 증가했지만, 이 수치는 이전 저점보다 약 20~30% 낮은 사상 최저치에 머물러 있습니다.

주택 부족은 종종 공급 부족으로 인해 발생합니다. 이 경우 지난 10년 동안 주택 부족 현상은 분명해졌지만 장기적인 주택 부족 현상의 경 덜 명확합니다. 지난 30년을 되돌아보면 새로운 가구 구성과 주택 완공은 거의 제로에 달합니다. 다른 요인들도 부족 현상을 설명하는 데 도움이 될 수 있습니다:

- 미국에는 1,120만 명의 미등록 이민자가 있는 것으로 추정되며, 그 수는 더 많을 수 있습니다. 이로 인해 주택 수요가 수치가 예상하는 것보다 더 많이 증가하여 재고 부족이 발생할 수 있습니다.

 

- 이자율이 상승하고 임대료 수입에 대한 수익성이 하락하면서 다가구 주택 건설업체들이 제동을 걸고 있습니다. 전반적으로 건설경기는 정상화되고 있지만 금리 인상으로 인해 신축 활동이 둔화될 것입니다.

하지만 또 다른 문제가 현재 주택 신축 감소 문제보다 더 심각하게 주택공급량을 제한하고 있습니다. 고금리로 인해 사람들이 더 오래 머물러 있기 때문에 주택 재고가 확보되지 않고 있습니다. JP 모건의 증권화 상품 리서치 책임자인 존 심은 "공급 부족은 주로 락인 문제입니다."라고 말합니다. "대출자의 80% 이상이 100 베이시스포인트(bps) 이상의 아웃오브더 머니입니다. 이들은 주택 판매에 대한 의욕이 크게 꺾이는 대출자이며, 이는 공급 부족을 초래하고 있습니다."

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주택 시장 수요는 금리로 인해 심각하게 억제됩니다

현재 주택 시장 침체는 무엇보다 금리와 밀접한 관련이 있습니다. 심 대표는 "모기지 금리가 5% 또는 더 낮아질 때까지는 상황이 변하지 않을 것"이라고 말했습니다. "그리고 2025년 모기지 금리가 6%를 돌파할 것으로 예상하지 않으며 연말까지 6.7%로 소폭 완화될 것"이라고 전망했습니다. 이를 바탕으로 수요는 예외적으로 낮은 수준을 유지할 것으로 보입니다.

공실률의 존재 또한 수요 문제를 시사합니다. 낮은 공실률은 공급 제한 가능성을 나타내지만, 공실이 있다는 것은 주택이 충분히 공급되고 있음을 의미합니다. 다만, 이러한 주택이 적절한 유형이 아니거나, 이상적인 위치에 있지 않거나, 적절한 가격대가 아닐 수 있습니다

 

이처럼 공급과 수요가 모두 낮은 수준에서, 2025년에 주택 시장이 어떻게 성장할 수 있을까요? 심(Sim)은 '상당한 주택 자산을 보유한 차입자들과 주식 시장 성장에 따른 부의 효과가 주택 가격 상승을 유지할 것이지만, 그 속도는 매우 완만할 것'이라고 말했습니다. 소득이 주택 가격 상승 속도를 따라가지 못하고 있지만, 기존 차입자들은 비교적 안정적인 상태입니다.

특히 주식을 보유한 임차인의 경우, 추가 자금을 이용해 주택 담보 대출 금리를 효과적으로 낮출 수 있도록 더 많은 계약금(다운페이먼트)을 마련할 가능성이 큽니다. 주택 구매 여력이 낮아진 상황에도 불구하고, 이러한 부의 효과는 주택 가격 상승이 계속될 것으로 예상되는 이유를 설명해 줍니다.

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트럼프의 두 번째 임기 동안 주택 정책은 어떻게 발전할 수 있을까요?

트럼프 대통령은 아직 구체적인 주택 정책 제안을 공개하지 않았지만, 잠재적인 방향을 유추할 수 있습니다. 제한된 주택 공급은 지난 몇 년 동안 상당한 주택 가격 상승을 주도하는 핵심 요인이었습니다. 트럼프는 저렴한 주택 부족을 많은 미국인들에게 중요한 과제로 인식시켜 왔습니다. 이를 해결하기 위해 트럼프는 두 가지 주요 해결책을 제안했습니다:

1) 건설 일정을 단축하기 위해 구역 승인 절차를 간소화하는 것인데, 이는 연방 토지를 제외한 지역 자치 단체 차원에서 해결해야 합니다.
2) 연방 토지를 새로운 주택 건설 프로젝트에 사용할 수 있도록 하기.

 

트럼프 행정부 하에서는 단독주택 밀집 지역의 다가구 건설과 같은 다른 잠재적 해결책은 거의 없을 것으로 보입니다. 트럼프는 일반적으로 주로 단독주택 지역의 다가구 개발에 반대해 왔습니다. 또한 교외 지역의 저소득층 주택 개발을 막는 것이 주요 선거 공약이었습니다.

수요 측면에서 트럼프는 해결책에 대해 덜 목소리를 냈습니다. 그러나 그는 이민이 주택 시장 수요에 미치는 영향을 지속적으로 강조해 왔습니다. 심은 "이민을 줄이고 수요를 줄임으로써 트럼프는 주택 비용을 줄일 수 있다고 주장합니다."라고 말합니다. "하지만 건설 노동자의 약 30%가 이민자이기 때문에 복잡한 영향이 있을 수 있습니다. 이민을 줄이면 건설 산업의 노동 공급이 감소하여 저렴한 주택 부족이 악화될 수 있습니다."

주택 외에도 트럼프의 여러 제안이 시행되면 인플레이션 상승으로 이어질 수 있으며, 이는 주택 수요를 더욱 위축시킬 수 있는 모기지 금리 상승으로 이어질 가능성이 높습니다. 특히 연방 주택 대출 모기지 공사(프레디 맥)와 연방 전국 모기지 협회(패니 메이)를 포함한 정부 지원 기업(GSE) 민영화가 주목받을 것으로 예상됩니다. 성급하게 실행되면 모기지 담보부 증권(MBS) 스프레드가 확대되고 대출자의 금리가 더욱 높아질 수 있습니다.

심은 "트럼프 정책의 여러 측면이 주택 시장에 영향을 미칠 것이 분명합니다."라고 말했습니다. "하지만 지금은 기다리는 것뿐입니다."

 

https://www.jpmorgan.com/insights/global-research/real-estate/us-housing-market-outlook