[최근 기사] 미국에서 저평가된 지역들(2025.2월)

 

주택을 구매하기에 가장 저평가된 시장은 여전히 주로 중서부와 동부 해안에 위치해 있습니다.

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주요 시사점
- 주택을 구매하기에 가장 저평가된 시장은 디트로이트, 클리블랜드, 세인트루이스, 필라델피아, 오클라호마시티를 필두로 중서부와 동부 해안에 주로 위치해 있습니다.
- 주택을 임대하기에 가장 저평가된 시장은 디트로이트, 컬럼비아, 사우스캐롤라이나, 필라델피아, 클리블랜드, 시카고를 필두로 중서부와 동부 해안에 집중되어 있습니다.
- 디트로이트, 컬럼비아, 사우스 캐롤라이나, 필라델피아, 클리블랜드, 시카고에서 집을 임대하는 것보다 구매하는 것이 가장 큰 절약이 될 것입니다.

주택 시장에서 일하는 사람들이 2020년 초 팬데믹 이전 시절에 대한 향수를 불러일으킨다고 비난하기는 어렵습니다. 당시 일반 주택 소유자는 30년 고정금리 대출의 경우 3.6%의 낮은 고정금리 모기지를 고려할 때 1인당 소득의 25%만 주택담보대출 원금과 이자로 지불할 수 있었습니다. 한편, 일반 세입자는 월 1인당 소득의 훨씬 높은 33%를 임대료로 지불하기 때문에 주택 사다리에 오르기에 완벽한 시기였습니다.

2020년 말, 모기지 금리가 세대 최저치로 떨어졌을 때 주택 구매 옵션은 더욱 매력적이었습니다. 그러나 2021년 중반 인플레이션이 상승하고 모기지 금리가 반등하면서 많은 운 좋은 주택 소유자들이 다른 곳으로 이사하기보다는 제자리에 머물며 낮은 금리 혜택을 받기로 선택하면서 주택 판매가 감소하기 시작했습니다.

그 결과, 이러한 '잠금 효과'는 기존 매물 주택의 공급량을 크게 제한하고 주택 가격을 대부분의 첫 구매자나 더 많은 공간을 찾는 잠재적 이사 구매자에게 감당할 수 없는 수준으로 끌어올렸습니다.

2024년 11월까지 임차인이 지불하는 1인당 월 소득 비중은 32%로 1%포인트 감소했지만, 주택 소유자의 경우 36%로 급증했습니다. 소득 증가, 공급 증가 및 주택담보대출 금리 하락으로 인해 2023년 마지막 분기에 비해 전국적으로 소득에서 차지하는 주택비용을 낮추었지만, 여전히 2000년 초보다는 훨씬 높습니다.

이 비율은 전국적인 수치이므로 시장마다 크게 다를 수 있으며, 일부 주택 소유자는 원금과 이자만으로 지역 1인당 소득의 최대 66% 이상을 지불하고 세입자는 40% 이상을 지불합니다. 그 결과, 많은 주택 소유자와 세입자가 주택에 지출되는 미국 1인당 소득의 전국 비율을 초과하여 높은 비용을 지불하기 때문에 여러 대도시 통계 지역이 지역 소득에 따라 과대평가될 가능성이 높습니다.

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저평가란 무엇을 의미합니까?
주택도시개발부의 일반 규정에 따르면 월 총소득의 30% 이상을 거주지에 지출하는 가구는 '비용 부담'으로 정의됩니다. 지난 몇 년 동안 미국 소비자들이 경험한 인플레이션 급등으로 인해 식료품, 의류, 교통, 건강 보험과 같은 다른 필수품에 지출할 여지는 더욱 적습니다.

고평가 시장과 저평가 시장의 순위를 매기기 위해 가구 소득 대신 1인당 지역 소득을 더 자세히 살펴봅니다. 이는 종종 지역의 부의 더 나은 척도로 간주되기 때문입니다. 저평가 시장은 지역 가계가 소득 대비 주거비 지출을 전국 평균보다 훨씬 적게 하는 시장을 말합니다.

이 분석에서 소유(36.3%) 또는 임대(32.0%)에 대한 월간 주거비 비중이 국가 통계보다 훨씬 낮다는 것은 저평가된 시장임을 시사합니다. 이러한 순위에 대한 데이터는 주로 전국 주택 시장에 대한 데이터 기반 개요를 제공하는 인터랙티브 플랫폼인 미국 뉴스 주택 시장 지수에서 출처합니다.

이 순위는 2024년 11월의 데이터를 기반으로 하며, 지수에서 가장 최근의 종합적인 데이터를 제공합니다. 다양한 주택 시장을 조사하는 방문객은 온라인 인터페이스를 통해 월 1회 이상 업데이트를 확인해야 합니다.

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저평가된 주택 매물
주택을 구매하려고 한다면, 다음 5가지 MSA(Metropolitan Statistical Area로, 인구가 5만 이상인 곳)가 가장 저평가되어 있으며, 소득대비 주택비용 비중은 23%에서 17%까지 다양합니다. 이 비율은 전국 평균인 36%를 훨씬 밑도는 수준입니다:

디트로이트: 17.0%
클리블랜드: 19.1%
필라델피아: 19.9%
세인트루이스: 20.7%
오클라호마시티: 23.2%

디트로이트, 클리블랜드, 세인트루이스, 오클라호마시티와 같은 구 러스트 벨트 도시들이 주택을 구입하기에 가장 저평가된 시장 목록에서 1위를 차지한 것은 놀라운 일이 아니며, 부분적으로는 어려운 겨울 덕분이기도 합니다. 하지만 일부 도시들은 경제에 재투자하고 사업 비용 절감으로 인해 새로운 비즈니스를 유치할 수 있었기 때문에 이러한 도시들에서 주택을 구입하는 것은 장기적으로 유망한 움직임이 될 수 있습니다. 디트로이트 MSA의 평균 소득 대비 지급 비율은 17.0%로 미국 전체의 36.3%의 절반에도 미치지 못합니다.

주택을 구매하기 가장 저평가된 MSA
디트로이트 MSA는 주택 허가 대 가계 성장 비율의 개선, 몇 안 되는 압류, 소득 대비 주택 담보 대출 비율의 최저, 세입자에게 유리한 임대 공실률 등 여러 가지 강점을 제공합니다. 그러나 여기서 약점으로는 미국 평균보다 높은 실업률과 낮은 고용 성장률이 있습니다. 다음은 주택 시장 인터페이스에서 정기적으로 추적하는 다양한 데이터 포인트를 자세히 살펴보는 것입니다:

디트로이트 MSA의 전체 주택 시장 지수 70.7은 11월까지 전년 동월 대비 10.1포인트 급등했으며, 1~100포인트 척도로 3개의 하위 지수로 구성되어 있으며, 100이 가장 건강한 지수입니다.

 

수요 HMI – 64.4
공급 HMI – 54.3
재무 – 93.4

지난 12개월 동안 11월까지 디트로이트의 HMI는 전국적으로 7.1포인트 상승한 65.5에 비해 10.1포인트 상승한 70.7을 기록했습니다. 이러한 상승은 주로 수요와 공급이 개선되고 주택 소유와 임대 비율이 미국에서 가장 낮았기 때문입니다.

디트로이트의 전체 주택담보대출(HMI)은 전국 수치보다 7.8% 높지만, 금융 하위 지수인 93.4는 주로 지역 소득 대비 주거비 비율이 낮기 때문에 전국 지수보다 22% 높습니다. 그러나 매물로 나온 주택의 공급이 2.7개월에 불과하기 때문에 잠재 구매자는 필요에 맞는 최적의 매물을 기다리면서 인내심을 가져야 할 수 있습니다.

디트로이트 경제 성장 공사에 따르면 이 지역은 여전히 경제 다각화에 집중하고 있습니다. 모빌리티는 여전히 모타운에서 가장 중요한 산업이지만 의료, 금융 서비스, 기술, 식품, 물류 및 패션도 계속 성장하고 있습니다.

디트로이트 MSA의 중간 가격은 지난 한 해 동안 11.6% 상승한 192,000달러를 기록했으며, 이는 현재 주택 시장 지수가 추적하는 MSA 중 가장 낮은 가격입니다. 동시에 디트로이트의 주택 공급은 전년 대비 소폭 증가했지만 여전히 2.7개월, 즉 일반적으로 균형 잡힌 주택 시장으로 간주되는 가격의 약 3분의 1에서 절반에 불과합니다.

11월 한 달 동안 디트로이트 지역의 주택담보대출 연체율은 전년 대비 0.2% 상승한 3.7%로 전국 수준인 3.5%와 거의 일치합니다. 하지만 주택 소유자가 재산세와 재산세 보험료 인상으로 어려움을 겪기 시작하면 이러한 연체율은 증가하기 시작할 수 있습니다. 압류도 전국 평균인 0.3%보다 낮은 0.2%로 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

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저평가된 임대 주택
모기지 금리 인하를 기다리면서 임대를 선택한 잠재 구매자 중 하나라면, 전국 평균인 32.0%보다 훨씬 낮은 임대료 대비 소득 비율을 가진 MSA에 거주할 수 있습니다. 저평가된 임대 주택 시장의 경우, 이 비율이 1인당 지역 소득의 약 19%에서 23%에 이르는 중서부의 여러 시장이 이 목록을 주도하고 있습니다:

디트로이트: 19.1%
컬럼비아, 사우스 캐롤라이나: 19.9%
필라델피아: 22.2%
클리블랜드: 22.6%
시카고: 22.9%

 

디트로이트는 가장 저평가된 임대 주택 시장으로 평가받고 있지만, 컬럼비아, 사우스캐롤라이나(19.9%), 필라델피아(22.2.%)에서도 임대 비율이 낮은 다른 지역들은 전국 평균인 32.0% 이하로, 클리블랜드, 시카고, 신시내티, 오클라호마시티와 같은 중서부 지역도 포함됩니다. 특히 케이프 코랄, 노스 포트, 탬파 등 플로리다의 여러 시장은 지역 소득에 따라 주택을 임대할 수 있는 가장 저렴한 MSA 상위 10위 안에 들었습니다.

 

https://realestate.usnews.com/real-estate/housing-market-index/articles/the-most-undervalued-housing-markets-in-the-us